O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser usado pelo trabalhador em uma série de situações previstas em lei, como demissão sem justa causa, doenças graves como câncer e HIV, e atualmente para pagamento de dívidas atrasadas no programa Desenrola 2.0 . Uma das hipóteses mais procuradas, no entanto, é a compra ou amortização de imóvel residencial.

Com oficial sobre o valor?

Crédito do Trabalhador:

Para quem já tem financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) — modalidade que utiliza recursos do próprio FGTS, caso dos financiamentos feitos pela Caixa Econômica Federal —, existem três formas diferentes de utilizar o saldo disponível para reduzir o peso da dívida. Cada uma tem efeitos diferentes sobre o bolso do trabalhador. A escolha da melhor opção depende do seu momento financeiro atual.

As três opções de uso do FGTS sem financiamento

Opção 1 - Liquidar as parcelas finais e reduzir o prazo do financiamento

Nesse caso, o trabalhador usa o saldo para pagar as prestações mais distantes, transferindo a quantidade de parcelas restantes. O valor cobrado mensalmente não muda, mas o contrato termina antes.

— Quando se paga as últimas parcelas, o trabalhador acaba tendo menos juros e retorno do prazo do financiamento — explica Danilo Jusan , reitor do Ibmec-RJ e especialista em Finanças.

Para amortizar as próximas 12 prestações, é possível repetir a operação a cada dois anos.

Opção 2 - Amortizar até 80% das 12 próximas prestações

Essa opção permite que o trabalhador utilize o saldo para reduzir em até 80% o valor pago mensalmente ao longo de um ano, sem alterar nem o número de parcelas. No final desse período, o dono do imóvel pode acionar novamente essa modalidade.

— Imagina quem comprou um imóvel, gastou todo o dinheiro e não tem como desistir das próximas prestações. Essa pessoa pode usar o saldo do Fundo de Garantia para reduzir o valor das 12 parcelas mais próximas e dar um alívio financeiro nesse momento de sua vida — explica Danilo Jusan.

Opção 3 - Abater o saldo devedor

Nessa modalidade, o trabalhador usa o valor para reduzir o total que ainda deve ao banco.

Nesse caso, mantém-se o número de parcelas restantes, mas o valor de todas as prestações cai. Isso porque o banco recalcula a dívida com base no novo saldo. O intervalo mínimo de dois anos entre utilizações também é aplicado nesse caso.

Qual opção vale mais a pena?

Para Danilo Jusan, a conta principal que o trabalhador precisa fazer antes de escolher é comparar o rendimento do FGTS com o custo do próprio financiamento. Hoje, o Fundo rende cerca de 6,9% ao ano, enquanto os financiamentos imobiliários mínimos saem por menos de 9% a 10% ao ano na Caixa — e podem chegar a 15% ao ano em bancos privados.

— Se o dinheiro está rendendo 6% e o financiamento custa 9%, faz sentido usar o FGTS para amortizar, porque o trabalhador está pagando uma dívida mais cara com um recurso que rende menos — diz o especialista.

A exceção fica por conta de financiamentos antigos com taxas de juros muito baixas, abaixo do rendimento próprio do FGTS — casos raros em que a conta pode não compensar.

Na comparação entre as três opções, sair da dívida mais cedo mantendo a parcela costuma ser o que mais economiza em juros no longo prazo. Já a opção de aliviar o orçamento por 12 meses não reduz o total da dívida, mas pode ser a mais indicada para quem precisa de orçamento financeiro logo após assumir o financiamento.

Jusan lembra ainda que o FGTS funciona como uma reserva de emergência do trabalhador, usada também em casos de demissão sem justa causa ou aposentadoria — por isso, recomenda cautela ao decidir usar todo o saldo de uma vez.

— Minha recomendação é nunca usar todo o recurso. É importante manter uma reserva estratégica para situações mais complexas, como uma demissão — orienta.

Quanto cada opção economizada na prática

Para dimensionar o impacto de cada escolha no bolso do trabalhador, o especialista Danilo Jusan preparou uma simulação exclusiva para o EXTRA. Os cálculos partem sempre dos mesmos números, variando apenas o prazo restante do financiamento e a taxa de juros do contrato:

Dívida restante do financiamento: R$ 300.000,00

Saldo disponível sem FGTS: R$ 40.000,00

Prazos testados: faltando 100, 200 e 300 meses para desistir, divididos em três tabelas

Taxas de juros testadas: 9%, 12% e 15% ao ano

Os cálculos consideram o Sistema de Amortização Constante (SAC) , modelo mais usado nos financiamentos habitacionais no Brasil, em que a parcela começa mais alta e vai atrapalhando aos poucos até o fim do contrato.

Vale frisar que, nas tabelas abaixo, a opção 1 se refere à liquidação das parcelas finais do financiamento. Já a opção 2 corresponde à amortização de até 80% das 12 prestações mais próximas. Por fim, a opção 3 é o abatimento do saldo devedor.

Esta simulação foi produzida para ilustrar o funcionamento do FGTS e não é uma recomendação financeira para nenhum caso específico. Cada situação real deve ser avaliada individualmente, de preferência com apoio de um profissional.

— As taxas de 9%, 12% e 15% ao ano foram escolhidas apenas para representar exemplos de juros baixo, médio e alto, sem relação com nenhum banco específico — explica Danilo.

O lucro do FGTS já está a caminho

A Caixa Econômica Federal deverá depositar, até a semana que vem, o lucro do FGTS referente a 2025 nas contas dos trabalhadores.

O prazo oficial para o crédito nas contas vai até 31 de agosto, mas a Caixa deve antecipar o pagamento, que é automático. Com a distribuição do lucro, o rendimento total do FGTS em 2025 chega a 6,90% — acima da inflação medida pelo IPCA no período de 4,26%. O valor do lucro se soma ao saldo já existente na conta e só pode ser usado nas mesmas condições previstas na lei, incluindo a amortização do financiamento da própria casa.