Após um recorde de lançamentos e vendas em 2025, o mercado de apartamentos de alto padrão e luxo na cidade de São Paulo apresenta recuo em 2026. O aumento no estoque, os juros elevados e as incertezas políticas têm levado até mesmo as famílias mais abastadas a postergarem suas decisões de compra.

No primeiro semestre, as unidades vendidas caíram 39% em comparação ao mesmo período do ano anterior, enquanto os lançamentos recuaram 53%, segundo pesquisa da Brain Inteligência Imobiliária, divulgada em exclusividade para o Broadcast, sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado.

No segundo trimestre, a queda foi ainda mais acentuada, atingindo 53%. "O mercado chegou a um topo. A partir daí, não tem como crescer mais", avaliou o presidente da consultoria, Fábio Tadeu Araújo.

Ele destacou que as incorporadoras dobraram seus lançamentos nos últimos cinco anos, mas o número de famílias com poder aquisitivo suficiente para adquirir imóveis de alto valor é limitado. No segmento de alto padrão, o preço médio chegou a R$ 2,9 milhões (alta de 47% em um ano), enquanto no segmento de luxo, o valor médio é de R$ 10,8 milhões (alta de 24%).

O presidente da Brain ressaltou que esse público não é motivado pela necessidade, mas pelo desejo, pois já dispõe de moradia própria. O que impulsiona uma nova aquisição são características como localização, planta, e comodidades do condomínio. Por isso, as campanhas publicitárias têm elevado investimento para atrair clientela.

Outro aspecto que influencia o mercado é a percepção de escassez, onde cada imóvel é visto como único, com a ideia de que não haverá outra opção de qualidade no mesmo bairro. No entanto, a oferta atual é abundante, o que diminui esse incentivo para as compras.

“O setor alcançou o pico de absorção. As vendas estão caindo não porque esse público não tenha dinheiro, mas porque o desejo de compra começou a recuar. Precisamos entender qual será o ponto de estabilização”, comentou Araújo.

O aumento na oferta também desgastou o apelo de "exclusividade", segundo o analista do Citi, André Mazini. "Lançou-se demais. Começamos a enfrentar super oferta de luxo. O discurso de apartamentos únicos não se sustenta nessas condições”.

É possível observar a grande quantidade de projetos na região dos Jardins. A Benx, por exemplo, está construindo o Autor Jardins com plantas de 188 m² a 489 m² e preços a partir de R$ 5,8 milhões.

A três quadras, na Alameda Lorena, a Yuny lançou um residencial com plantas de 300 m² a 713 m² e preços entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões. Nas proximidades, a Even apresenta o Esther Ibirapuera, com apartamentos de 251 m² a 334 m² entre R$ 9,5 milhões e R$ 13 milhões.

"Nunca vimos tantos projetos assim nos Jardins e no Itaim", afirmou Luciano Amaral, presidente da Benx, que também desenvolve o mega condomínio Parque Global. Ele observa que continua a vender, mas a um ritmo menor, já que os compradores estão mais cautelosos e pesquisam várias opções antes de decidir.

Além da abundância de ofertas, Amaral também se depara com os altos juros da economia brasileira e fatores de incerteza que prejudicam os negócios. "O mercado piorou principalmente neste segundo semestre. Uma sequência de fatores voláteis tem dificultado".

Mazini complementou que os altos juros dificultam as vendas, uma vez que, muitas vezes, é mais vantajoso manter investimentos ao invés de comprar um imóvel na planta. "O principal concorrente do incorporador é o juro alto, que desestimula saques".

Menos lançamentos e maior cautela

Com a desaceleração das vendas, muitas incorporadoras estão optando por reduzir lançamentos para evitar o excesso de estoques. A Even, por sua vez, suspendeu novos projetos devido à percepção de que o mercado está mais desafiador, resultante dos juros elevados e aumento de custos.

“Observamos um mercado mais complicado e decidimos diminuir o volume de lançamentos”, afirmou o presidente Márcio Moraes. A empresa lançou dois empreendimentos no primeiro semestre, mas adiou um terceiro, devido a uma maior demora na decisão de compra.

A Benx também adotou uma abordagem mais conservadora nos novos projetos. Apesar de manter os lançamentos programados, algumas aquisições de terrenos foram postergadas. Amaral considera que não estamos em uma crise, mas sim em uma acomodação natural após os picos do ano anterior. “Acredito que este ano e o próximo serão similares, com menos lançamentos, esperando uma melhora a partir de 2028 com juros próximos de 10%”, estimou.

O presidente da JHSF, Augusto Martins, analisou que a situação de juros altos não é uma surpresa e o mercado de luxo permanece saudável para a companhia. A JHSF está desenvolvendo o Reserva Cidade Jardim, com apartamentos na faixa dos R$ 30 milhões, tendo vendido mais da metade das unidades.

A Construtora Adolpho Lindenberg também reportou um feito notável, vendendo 21 dos 39 apartamentos do seu residencial neoclássico em Moema por preços a partir de R$ 14 milhões em um único fim de semana de agosto. "O sucesso superou as expectativas”, afirmou o presidente Adolpho Lindenberg Filho.

Estoque

De acordo com a pesquisa da Brain, o estoque de imóveis de alto padrão e luxo em São Paulo corresponde a 18 meses de vendas, um patamar considerado razoável. “Isso significa que o incorporador levará um ano e meio para vender um prédio inteiro. Não é ruim”, avaliou Araújo. “Não creio que estejamos vendo uma crise, pois o estoque está relativamente baixo e as empresas estão fazendo a escolha certa ao reduzir lançamentos”.

Conforme dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), o estoque na cidade para unidades de diferentes tamanhos varia entre 19,6 meses para apartamentos de 86 m² a 130 m² e 21 meses para unidades acima de 180 m², acima da média, que gira em torno de 12 a 13 meses.

Para Mazini, essa situação indica que o mercado de luxo precisa ser monitorado, pois a velocidade das vendas está diminuindo, apontando um nível de alerta.