Mudanças nas regras de voos do Campo de Marte em São Paulo, de onde partem voos particulares de jatos e helicópteros, se tornaram uma dor de cabeça para o mercado imobiliário da capital e de cidades vizinhas. A partir de 15 de setembro, os voos que pousam e decolam no aeroporto serão operados por instrumentos e, para isso, desde abril uma área de 20 quilômetros ao redor do aeroporto passou a ter restrições de altura para novas construções.

Confira:

Novo sistema:

Na prática, toda construção dentro desse raio que ultrapassar os 45 metros de altura do terminal aeroviário precisa de autorização do Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea), da Força Aérea Brasileira (FAB). Anteriormente, apenas construções em um raio de 2,5 quilômetros necessitavam desse aval.

De um lado, a FAB e a Pax Aeroportos, concessionária controlada pela XP que administra o aeroporto desde 2022, minimizam o impacto. Do outro, representantes do setor imobiliário e do poder público expressam preocupação com as restrições que podem dificultar o desenvolvimento da cidade.

Segundo os representantes do setor, as novas regras podem resultar em prédios mais baixos do que o planejado pelas incorporadoras, além de prolongar o prazo de liberação de empreendimentos devido à exigência de aprovação do Decea.

Conforme a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, as restrições de construção em decorrência dos voos no Campo de Marte aumentaram de 2,98% para 52,7% da cidade, impactando “regiões estratégicas para o desenvolvimento urbano, produção habitacional e implantação de projetos públicos e privados”.

Novidade:

Essas alterações ampliaram a área geral da cidade que possui algum tipo de restrição construtiva devido a aeroportos — considerando também Congonhas e Guarulhos — de 64% para 71% do território do município.

Devido aos outros dois aeroportos, já era necessário obter autorização da FAB para empreendimentos em boa parte de São Paulo. No entanto, por estar em uma altitude menor, o Campo de Marte exige uma dinâmica diferente.

— O aeroporto do Campo de Marte é o mais baixo entre os três, por estar na várzea. Assim, a cidade inteira será atingida por uma restrição de gabarito, afetando não apenas o setor imobiliário, mas qualquer hospital, universidades e equipamentos em geral. Por tão pouco, por quatro voos por dia, você vai submeter a cidade a uma restrição de construções dessa magnitude? — questiona Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, entidade que representa o setor imobiliário na capital paulista.

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) estima que as novas regras possam gerar um custo adicional para as empresas do setor de até R$ 2,7 bilhões por ano, alinhando-se às reclamações.

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“Não é razoável que uma mudança voltada a uma parcela restrita da população prejudique milhares de famílias e enfraqueça o planejamento urbano de São Paulo. A Abrainc defende uma solução construída por meio do diálogo, que preserve a segurança do espaço aéreo sem comprometer a construção de moradias, a geração de empregos e o desenvolvimento”, afirma a entidade em nota.

Aumento nos pedidos, análise estável:

Um argumento do setor imobiliário é que, agora, mais empreendimentos precisam solicitar autorização à Força Aérea antes de serem licenciados. O balanço mais recente do Decea revela um aumento de 48% nos pedidos de pareceres para novas obras nessa área.

Entre julho e 15 de dezembro de 2025, período em que as solicitações de novos projetos eram analisadas sob regras do voo visual (VFR), foram 6.399 pedidos; desses, 4.175 foram aprovados de imediato e 728 (12%) exigiram abertura de processo técnico para avaliação mais aprofundada.

Já entre 16 de dezembro de 2025 e 30 de junho de 2026, considerando as operações por instrumentos (IFR), o número de pedidos subiu para 8.187. Entretanto, 4.656 foram aprovados imediatamente e 1.081 (13%) tornaram-se processos de análise técnica.

Isso significa que o Decea alega que essa estabilidade na taxa para abertura de processos mais aprofundados “evidencia a atuação técnica e criteriosa na análise das demandas, conciliando o desenvolvimento urbano com a segurança e eficiência das operações aéreas”.

Veja também:

A manutenção dessa estabilidade é um dos argumentos da Pax para demonstrar que as mudanças não inviabilizarão o desenvolvimento imobiliário na cidade.

– A implementação do IFR no Campo de Marte não altera o desenvolvimento urbano de São Paulo. Dados do DECEA mostram que, já sob análise IFR, 13% dos pedidos de autorização para construção no entorno do aeroporto seguiram para análise técnica mais aprofundada, praticamente o mesmo percentual do período anterior, que foi de 12% sob VFR, comprovando a compatibilidade da operação por instrumentos com a atividade imobiliária — declara Rogério Prado, CEO da PAX Aeroportos.

A mudança de voos visuais (VFR, na sigla em inglês) para voos por instrumentos (IFR, na sigla em inglês) foi uma previsão contratual quando a Pax assumiu a concessão, em 2022.

Com a modernização, busca-se garantir uma gradativa ampliação dos tipos de aviões que poderão usar o aeroporto. No primeiro momento, os voos IFR poderão ser realizados apenas entre 6h e 6h59, com limite de quatro pousos ou decolagens nesse período. Posteriormente, há expectativa de ampliar esse tipo de voo.

A diretora executiva da GPC Assessoria Aeroportuária, Mônica Marcondes de Castilho, aponta regiões como os bairros de Perdizes, na Zona Oeste da capital paulista, e Santana, na Zona Norte, além do centro, mais próximos do Campo de Marte. As regras para a operação do IFR resultaram na criação de um plano de proteção que delimita diferentes faixas de limite para a altura dos prédios. O parâmetro leva em consideração a altitude em relação ao nível do mar.

— Antes, era possível obter uma dispensa da necessidade de aprovação do empreendimento junto à aeronáutica. Agora, essa dispensa praticamente não está mais sendo emitida, e a aeronáutica exige que os empreendimentos protocolizem o processo de aprovação. Anteriormente, esse processo poderia levar cerca de três semanas. Agora, chega a quase 60 dias — diz Mônica.

Empresas como a dela, que auxiliam as construtoras a passar pelo crivo da Aeronáutica, notaram aumento na demanda por seus serviços em virtude das novas regras. Mônica ressalta que um projeto não é automaticamente inviabilizado caso ultrapasse a altura máxima prevista. No processo de aprovação, pode-se adotar o chamado princípio de sombra, uma regra estabelecida pela Aeronáutica.

– Em linhas gerais, a lógica é que o novo empreendimento, sendo mais baixo e inserido dentro desse volume de sombra, não cria uma nova interferência relevante para a operação aérea além da que já existe. Contudo, a aplicação do critério de sombra não é automática, e nem todo obstáculo existente pode ser utilizado como gerador de sombra — explica.

Um mapa elaborado pelo GLOBO — com informações das áreas de limite de altura cedidos pela empresa Opea Consult e dados abertos da prefeitura de São Paulo — revela que 94% da produção imobiliária de habitação social da cidade está dentro da área de 20 quilômetros onde as regras do Campo de Marte são aplicadas. Essa análise considera edifícios cujo alvará foi concedido entre 2019 e 2025, sendo a habitação popular responsável pela maioria da produção imobiliária da capital paulista.