O número de dívidas de condomínio enviadas aos cartórios para protesto disparou em 2025. Segundo dados do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil (IEPTB), foram registrados 15.071 documentos de cobrança em 2024. Em 2025, o total chegou a 100.815, uma alta de 569%.

O valor das dívidas também acompanhou o crescimento. O montante cobrado em protestos recebidos pelos cartórios passou de R$ 29,5 milhões para R$ 199,4 milhões, avanço de 577% em um ano.

Por trás dos números está uma mudança na forma como condomínios lidam com a inadimplência. Em vez de recorrerem diretamente à Justiça, síndicos e administradoras têm optado cada vez mais pelo protesto em cartório, mecanismo considerado mais rápido e sem custos para o credor. A medida também pode resultar em restrições de crédito para o inadimplente.

— Trata-se de um mecanismo com respaldo legal, utilizado pelos condomínios principalmente como forma de suspensão o devedor a regularizar a dívida ou buscar uma negociação — explica a advogada especialista em Direito Condominial Leidiane Malini.

Na avaliação do especialista, dois fatores ajudam a explicar o aumento dos protestos. O primeiro é o crescimento da inadimplência, impulsionado pelo cenário econômico e pelo encarecimento do custo de vida. O segundo é a popularização do mecanismo como ferramenta de recuperação dos valores devidos. Embora possam ser usados ​​para cobrar a mesma dívida, o protesto e a ação judicial têm objetivos diferentes.

Protesto em cartório: instrumento de pressão para estimular o pagamento ou a negociação do subsídio.

Ação judicial: busca a recuperação do crédito e permite a adoção de medidas executivas, como a penhora de bens.

Por que os síndicos estão preferindo os cartórios

A rapidez do procedimento em cartório é um dos principais atrativos. Segundo Paulina Porto, presidente do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil de Pernambuco, o prazo de concessão ao devedor após a notificação é de três dias, o que costuma acelerar a solução dos casos. Ela afirma que 15% das dívidas são pagas nesse período de 72 horas.

Outro fator que pesa na escolha é a ausência de custos para o condomínio. Segundo o presidente do instituto, não há cobrança de taxas para iniciar o procedimento. A praticidade também ajuda a explicar o avanço desse tipo de cobrança: todo o processo pode ser realizado pela internet, em poucos minutos, por meio da central virtual dos cartórios.

— O próprio síndico pode entrar nessa central e enviar a cobrança para os cartórios de protesto do Brasil inteira sem sair de casa — complemento.

Como funciona o protesto

Não existe valor mínimo para que uma dívida condominial seja enviada para protesto. Segundo Paulina, qualquer subsídio vencido pode ser encaminhado ao cartório, sem necessidade de ata de assembleia autorizando a cobrança.

Após o envio da dívida ao cartório, o devedor recebe uma notificação formal, que pode ser física ou eletrônica, dependendo da unidade. A partir desse momento, passam a três dias úteis para regularizar a situação.

Caso o pagamento não seja realizado dentro do prazo, o protesto é efetivado, o que pode resultar em restrições de crédito. Na prática, o devedor pode enfrentar dificuldades para obter empréstimos, abrir contas bancárias ou contratar determinados serviços financeiros.

Justamente pelos impactos que uma negativação pode causar, parte dos subsídios é quitada logo após uma notificação. Ainda assim, 61,28% das dívidas permanecem pendentes, ou seja, os devedores seguem com o nome negativo. Depois da regularização da dívida, o protesto é cancelado.

As etapas do protesto funcionam assim:

1º passo: o título ou documento de dívida é apresentado ao cartório;

2º passo: o material é analisado e, se não houver irregularidade, o procedimento continua com a emissão de uma intimação;

3º passo: a intimação é entregue eletronicamente ou no endereço do devedor, a depender do cartório;

4º passo: começa a contagem de três dias úteis, prazo em que o devedor pode efetuar o pagamento no cartório;

5º passo: o credor também pode desistir do protesto nesse período. Em geral, isso acontece quando o devedor procura o compromisso para negociar a dívida. É o caso de 15% dos inadimplentes de dívidas condominiais;

6º passo: ao fim dos três dias úteis, o título ou documento da dívida é protestado, e o devedor passa a sofrer restrições de crédito.

Quando a dívida pode colocar o imóvel em risco

As consequências da inadimplência variam conforme a situação do morador. Para quem vive de aluguel, o não pagamento das taxas condominiais representa o descumprimento contratual. Nesses casos, o proprietário pode cobrar os valores em atraso e até utilizar a inadimplência como justificativa para garantir o contrato de locação.

Já para quem é dono do imóvel, os riscos são maiores. Isso porque a dívida condominial é vinculada à residência e pode ser cobrada diretamente do proprietário, mesmo quando o imóvel for alugado para terceiros.

— Persistindo a inadimplência, o condomínio poderá ajudar uma ação de execução e, em último caso, o imóvel poderá ser penhorado e levado a leilão para quitação da dívida, inclusive quando se tratar de bem de família — afirma a advogada Leidiane.

A advogada lembra que o imóvel familiar está protegido pela Lei 8.009/90. No entanto, a própria legislação prevê propostas, entre elas as dívidas de condomínio. Por isso, mesmo sendo o único imóvel residencial da família, o bem não está isento de ser realizado o leilão.

Como ocorre a penhora e o leilão

A ação de execução é um processo que permite ao credor exigir, pela via judicial, o cumprimento solicitado de uma obrigação ou obrigações. Nesses casos, o devedor é denunciado para efetuar o pagamento em até três dias, explica Leidiane Malini. O mesmo prazo é aplicado após o protesto da dívida no cartório.

Segundo o especialista, o próprio mandato de citação já traz uma determinação para penhora e avaliação de bens caso o pagamento não seja realizado dentro desse período.

— A legislação estabelece que o pagamento da dívida deve ocorrer, preferencialmente, em dinheiro. No entanto, se não houver pagamento voluntário, podem ser adotadas medidas que incluam a penhora de bens do devedor — afirma Leidiane.

Se não forem colocados outros bens suficientes para quitar o subsídio, o próprio imóvel poderá ser penhorado e realizado o leilão judicial. O valor arrecadado é utilizado para quitar a dívida condominial, além dos custos e despesas processuais.

O papel do síndico

Para Paulo Viggiani, síndico-geral da empresa SindicoRio, a cobrança da dívida de condomínio deve seguir etapas graduais antes da adoção de medidas formais.

O primeiro passo é procurar o morador inadimplente de forma reservada, sem exposição pública. Em muitos casos, explica o especialista, o atraso devido a situações atípicas, como esquecimento, dificuldades financeiras momentâneas ou problemas operacionais.

Em seguida, é possível buscar uma solução amigável que preserve a convivência no condomínio sem abrir mão da responsabilidade pelo pagamento. Mesmo nesses casos, multas e juros deverão ser rigorosamente seguidos pelo que determina o regulamento interno.

Também é importante registrar todas as etapas da negociação por escrito, guardando mensagens e eventuais acordos para garantir transparência e segurança à gestão.

— Se o morador não responder ou não cumprir o combinado, aí sim é hora de avançar para a notificação formal e, depois, para medidas extrajudiciais e jurídicas — conclui.