O aluguel de um apartamento de três quartos na Rua do Pinheiro, no Flamengo, está em R$ 15.305 . No Méier, um imóvel de dois quartos e 65m² na Rua José Ortiz é oferecido por R$ 6.750 . Os anúncios ilustram o novo salto nos preços de locação no Rio. O cenário remete ao período que antecedeu a Copa do Mundo de 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016, quando os valores elevados motivaram a indignação popular e deram origem ao chamado “Rio Surreal”. Na época, em tom de protesto, os cariocas chegaram a criar uma moeda fictícia — o “$urreal” — estampada com o rosto do pintor Salvador Dalí.

Mais de dez anos depois, especialistas avaliam que uma era de custos exorbitantes retorna, agora impulsionada pela alta do aluguel residencial. Levantamento pelo GLOBO nas principais plataformas de locação aponta imóveis que ultrapassaram R$ 20 mil em bairros turísticos e se aproximam de R$ 10 mil em regiões fora do eixo de alto padrão. Uma das ofertas é um apartamento de 120m² e dois quartos na Rua Siqueira Campos, em Copacabana, por R$ 23 mil .

Além de fatores como demanda aquecida, redução da oferta, juros elevados e mudança de comportamento das famílias, os especialistas atribuem esses cenários à pressão da operação por curta temporada sobre o aluguel de longo prazo, aquele para morar.

De acordo com um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV) publicado neste mês, a plataforma Airbnb movimentou mais de R$ 12 bilhões na cidade do Rio em 2025, um aumento de 21% na comparação com o ano anterior. Só em maio, durante a edição mais recente do Todo Mundo no Rio, em Copacabana, os anfitriões da plataforma receberam visitantes de cerca de 1.600 cidades e 64 países . Com cerca de 60 mil imóveis anunciados em diferentes sites, o Rio figura entre os maiores mercados de aluguel por temporada do mundo, segundo dados da AirDNA , plataforma de dados do setor.

Taxação de turistas

A professora do Departamento de Política Social da Uerj, Geisa Bordenave, avalia que a contratação por curta temporada exerce papel central na disparada dos aluguéis tradicionais. Ela explica que, enquanto aumenta a oferta para aluguéis temporários, diminui a oferta de locação de longo prazo, e esse cenário, com menos opções para o morador, aumenta os valores.

— O investidor vai buscar aquilo que é mais lucrativo. Se o aluguel por temporada for mais rentável, ele vai fazer essa opção. Isso significa que o imóvel vai deixar de ser destinado à moradia para dar lugar a essa lógica do aluguel por temporada — observa Geisa. — Isso acompanha um processo que chamamos de “turistificação” da cidade, quando a função de determinada região se torna receber turistas. Existem caminhos para contornar essa situação. Um deles seria a regulação do setor, proibindo, por exemplo, que novos empreendimentos imobiliários fossem 100% destinados a aluguel de curto prazo.

Quais os três bairros do Rio que tiveram mais valorização no aluguel?

Carlos Frederico Rocha, professor do Instituto de Economia da UFRJ, ressalta que não apenas as plataformas, mas o turismo de maneira geral têm contribuído para a carestia. Ele sugere a criação de uma taxa de permanência para os turistas. O valor seria cobrado por dia, pelo proprietário da hospedagem, e repassado ao município.

— Euia calcular essa taxa de forma que os valores de locação de curto prazo e o residencial tradicional se igualassem — explica. — A política de grandes eventos que a Prefeitura do Rio implantou nos últimos anos é perigosa. Uma cidade que funciona dessa maneira acaba por gerar serviços mais caros, o que provoca a expulsão da população residente. A política tem sido transformar a cidade em um parque de diversões, então, os moradores acabam tendo que pagar o preço do parque de diversões. O turismo pode trazer renda, mas tem que ser muito controlado.

Segundo o site Quinto Andar , nos últimos 12 meses, o aluguel subiu 14,6% (acima da média nacional de 9% ) na cidade do Rio, atingindo R$ 52,50 , em média. No período, o Centro foi o bairro com maior valorização no custo da moradia — de 48,8% —, seguido por Del Castilho ( 48,5% ) e Jardim Oceânico ( 27,1% ). Só nos últimos três meses, o crescimento dos preços na região central foi de 11,6% .

Veja lista de Rio e SP:

Já o bairro mais caro continua sendo o Leblon, com o metrô quadrado a R$ 116,3 , seguido de Ipanema ( R$ 106,7 ) e Jardim Oceânico ( R$ 83,2 ).

Já o Índice FipZap mostra que os imóveis de um quarto permaneceram o metro quadrado mais caro nos últimos 12 meses. O valor médio é de R$ 71,60 ; contra R$ 50,43 para os dois dormitórios; R$ 46,27 para os de três; e R$ 47,79 para os de quatro ou mais.

— A pressão sobre os aluguéis não fica restrita aos bairros mais valorizados. Quando parte dos moradores já não consegue absorver os preços de determinadas regiões, há demanda por deslocamentos para bairros próximos ou com melhor relação entre preço e localização. Como essas pessoas, muitas vezes, chegam com uma capacidade de pagamento superior à média do novo bairro, ocorre um efeito de transbordamento, elevando também os valores em áreas emocionantes — explica Coriolano Lacerda, gerente de Inteligência de Mercado do Grupo OLX.

'Temporada não é o vilão'

Embora tenha reconhecido que em algumas regiões turísticas houve migração de parte dos imóveis para a locação por temporada, Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Secovi Rio), refutou a tese de que a transação de curto prazo exerce grande peso na balança dos aluguéis proprietários.

— A locação de curta temporada não é o vilão que está contando que é. Esse movimento contribuiu para impulsionar os preços em determinados bairros, como Copacabana, Ipanema, Leblon e Barra da Tijuca, mas está longe de ser o principal responsável pela alta vista em toda a cidade. No Méier e na Tijuca, por exemplo, o aluguel também subiu, e esses não são locais turísticos — defende Leonardo. — O que está acontecendo é o seguinte: a locação está sendo considerada uma solução de moradia interessante, o mercado voltou a ficar quente e não tem oferta. Então, o preço sobe.

Atualmente, a cidade não oferece uma lei específica sobre o aluguel por temporada. O tema está em discussão na Câmara Municipal, onde tramita o projeto de lei 2.265/2026, protocolado em maio. Ele cria regras claras sobre privacidade dos hóspedes, tributação do setor e segurança em condomínios.

— Nosso objetivo não é restringir uma atividade econômica legítima, mas garantir que ela seja exercida com transparência, segurança e equilíbrio, conciliando o desenvolvimento do turismo com os interesses da cidade e dos moradores — afirma o vereador Salvino Oliveira (PSD), coautor do texto.

Veja o vídeo:

A proposta vai ao encontro do entendimento em âmbito nacional. Em maio, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a decisão de liberar a locação por temporada em prédios residenciais deve ter aprovação de dois terços dos moradores em assembleia. O órgão também suspendeu todos os processos sobre a questão no país até que uma regra definitiva seja estabelecida.

A Airbnb afirmou que “não há evidências de que o aluguel por temporada seja responsável pelo aumento dos preços do aluguel tradicional”. A Booking.com disse que está “avaliando as implicações de possíveis novas leis e se adaptando”. Já a prefeitura destacou que “vem implementando medidas para estimular a produção de moradias externas à habitação permanente”.