A carestia do aluguel residencial tem mobilizado debates no Rio nos últimos dias. Segundo o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Secovi Rio) , nos últimos 12 meses, o Centro foi o bairro com maior valorização no aluguel, de 48,8%, de acordo com a plataforma de aquisição Quinto Andar . No entanto, o cenário de alta na região é uma realidade há mais tempo, já que nos últimos três anos o crescimento dos preços foi de 11,6%.

Limpeza, pintura e ambiente de cara nova:

Relíquias da Leopoldina:

Veja abaixo o ranking dos dez bairros onde os aluguéis mais se valorizaram nos últimos 12 meses:

Centro: 48,8%

Del Castilho: 48,5%

Jardim Oceânico: 27,1%

Laranjeiras: 24,9%

Copacabana: 22,7%

Cachambi: 20,4%

Taquara: 18,8%

Santa Teresa: 18,3%

Vila Isabel: 16,5%

Ipanema: 15,9%

Já o bairro mais caro continua sendo o Leblon , com metro quadrado a R$ 116,3, seguido de Ipanema (R$ 106,7) e Jardim Oceânico (R$ 83,2).

Imóveis de um quarto mais caros

Ao longo deste ano, o perfil com a maior alta no aluguel foi o de dois quartos , de 6%, seguido por de três (5,47%), de um (4,89%) e de quatro ou mais (2,40%).

No ranking nacional do metrô quadrado mais caro, o Rio (R$ 59,87) ocupa a 7ª posição , atrás de Baueri , São Paulo , Recife , Belém , Florianópolis e Santos .

Aluguéis surreais no Rio

Os preços surreais estão por toda parte. Numa pesquisa por apartamentos de até três quartos nas plataformas QuintoAndar e Zap Imóveis na terça-feira, o GLOBO encontrou estas ofertas, por exemplo:

De acordo com o Índice FipZap de junho, os imóveis com um quarto permaneceram o metro quadrado mais caro nos últimos 12 meses. O valor médio é de R$ 71,60; contra R$ 50,43 para os de dois dormitórios ; R$ 46,27 por três ; e R$ 47,79 para quatro ou mais .

R$ 21.180,00 : Rua Coração de Maria, Méier (dois quartos, 66m²)

R$ 23.561,00 : Rua General Urquiza, Leblon (dois quartos, 120m²)

R$ 19.500,00 : Avenida Oswaldo Cruz, Flamengo (três quartos, 150m²)

R$ 18.150,00 : Avenida Princesa Isabel, Copacabana (mobiliado, um quarto, 55m²)

R$ 17.500,00 : Rua General Venâncio Flores, Leblon (dois quartos, 60m²)

R$ 14.860,00 : Rua Pio Corrêa, Jardim Botânico (mobiliado, dois quartos, 85m²)

R$ 13.210,00 : Rua Buarque de Macedo, Flamengo (dois quartos, 100m²)

R$ 12.500 : Rua Barão de Jaguaripe, Ipanema (dois quartos, 84 m²)

R$ 10.620,00 : Rua Corrêa Dutra, Flamengo (um quarto, 80m²)

R$ 8.227,00 : Rua Jangadeiros, Ipanema (um quarto, 30m²)

R$ 6.967,00 : Rua Presidente Carlos de Campos, Laranjeiras (um quarto, 50m²)

R$ 6.384,00 : Rua Riachuelo, na Lapa (um quarto, 55m²)

R$ 5.852,00 : Praia de Botafogo, Botafogo (um quarto, 28m²)

R$ 4.886,00 : Avenida Augusto Severo, Glória (um quarto, 40m²)

R$ 4.324,00 : Rua Barão de Mesquita, Tijuca (um quarto, 36m²)

R$ 3.359,00 : Rua Benjamin Constant, Santa Teresa (um quarto, 35m²)

Qual o papel do aluguel por temporada nesse cenário?

Todo dia, pipocam nas redes sociais discutindo sobre o tema. Muitas delas atribuem a alta expansão das plataformas de hospedagem por curta temporada, como Airbnb e Booking.com . Mas esse fator tem mesmo influenciado os valores da locação tradicional? De que forma? Especialistas se dividem sobre o assunto.

De acordo com um estudo da Fundação Getúlio Vargas (FGV) publicado neste mês, a atividade do Airbnb movimentou quase R$ 21 bilhões no estado do Rio de Janeiro em 2025, alta de mais de 16% em relação ao ano anterior. Na cidade, a movimentação econômica caiu mais de R$ 12 bilhões, alta de 21% na comparação com 2024. Só em maio, durante a edição mais recente do Todo Mundo no Rio , em Copacabana, anfitriões da plataforma receberam visitantes de cerca de 1.600 cidades e 64 países.

'Turístico' da cidade

A professora do Departamento de Política Social da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (Uerj), Geisa Bordenave , avalia que a locação por temporada exerce papel central na disparada dos aluguéis tradicionais. Ela explica que, enquanto cresce a oferta para aluguéis de temporada, diminui a oferta de aluguel de longo prazo, que é aquela para morar, e o cenário com menos opções encarece os preços.

— O investidor vai buscar aquilo que é mais lucrativo. Se o aluguel por temporada for mais rentável, ele vai fazer essa opção. Isso significa que o imóvel vai deixar de ser destinado à moradia para dar lugar a essa lógica do aluguel por temporada — observa Geisa. — Isso acompanha um processo que chamamos de turistificação da cidade, que impacta a Zona Sul e, mais recentemente, a região central, onde empreendimentos já foram construídos para locação de curto prazo. Assim, a principal função se torna receber turistas.

Uma das consequências da 'turistificação', destaca a acadêmica, é o encarecimento do custo de vida da região, obrigando os moradores a buscarem outras áreas da cidade para residir, um processo conhecido como gentrificação.

— O turismo em si não é um problema. Ele pode ser excelente para a cidade. Mas, quando o processo força a expulsão de moradores de determinadas regiões, cria-se um problema. Já temos sinais de que isso vai se tornar uma questão. Existem caminhos para contornar essa situação. Um deles seria a regulação do setor, como outras cidades do mundo já vêm fazendo. Então, um empreendimento imobiliário que vai ser construído não pode ser 100% voltado para plataformas de aluguel por temporada, por exemplo. E não é o que vem comemorando no Rio de Janeiro — analisa a professora.

Taxação de turistas

O professor do Instituto de Economia da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ), Carlos Frederico Rocha , avalia que vivemos um novo 'Rio Surreal' , em referência à época que antecedeu a Copa do Mundo (2014) e as Olimpíadas (2016), quando preços abusivos em itens básicos motivaram a indignação e os acontecimentos populares. Naquele período, os cariocas realizaram uma moeda fictícia batizada de '$urreal' , que estampava o rosto do pintor surrealista Salvador Dalí . Ele ressalta que não apenas as plataformas, mas o turismo de maneira geral tem contribuído para a carestia.

— A política de grandes eventos que a Prefeitura do Rio implantou nos últimos anos é perigosa para a cidade. Uma cidade que funciona dessa maneira acaba por gerar serviços mais caros, porque há pessoas dispostas a pagar por eles a valores maiores do que a população residente. A política da prefeitura tem sido transformar a cidade em um parque de diversões, então, os moradores acabam tendo que pagar preço de parque de diversões — crítico. — O turismo pode trazer renda para a cidade, mas tem que ser muito controlado.

Uma solução para o problema seria a criação de uma taxa para os turistas de acordo com seu tempo de permanência na cidade, sugere o especialista.

— Se você é turista no Rio, não importa se vai ficar numa residência ou num hotel. Você paga a taxa de permanência, como já acontece em Roma , por exemplo. Se vão duas pessoas para um estúdio, cada uma delas pagaria 10 euros por dia, além do aluguel por temporada. O proprietário ficaria responsável por arrecadar e repassar ao município. Euia calcular essa taxa de forma que os valores da locação de curto prazo e o residencial tradicional se igualem — explica.

'Aluguel por temporada não é vilão'

O vice-presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Secovi Rio), Leonardo Schneider , embora reconheça que em algumas regiões turísticas houve uma migração de parte dos imóveis para a locação por temporada, refutou a tese de que a contratação de curto prazo exerce grande peso na balança dos aluguéis imobiliários.

— A locação de curta temporada não é o vilão que está contando que é. Esse movimento contribuiu para impulsionar os preços em determinados bairros, como Copacabana, Ipanema, Leblon e Barra da Tijuca, mas está longe de ser o principal responsável pela alta vista em toda a cidade. No Méier e na Tijuca, por exemplo, o aluguel também subiu, e esses não são locais turísticos — defende Leonardo. — O que está acontecendo é o seguinte: a locação está sendo considerada uma solução de moradia interessante, o mercado voltou a ficar aquecido e não há oferta. Então, o preço sobe.

Entre os motivos para a alta do aluguel, o sindicato destaca ainda a alta da taxa básica de juros ( Selic ), que está em 14%, ou que tem desestimulado a compra de imóveis.

— O aumento dos aluguéis no Rio de Janeiro é resultado de um mercado em que a demanda cresceu de forma consistente à medida que comprar um imóvel se tornava mais difícil. Juros elevados, preços elevados dos imóveis, restrição ao crédito, mudanças demográficas, transformação tecnológica e uma nova visão sobre moradia fizeram da locação uma escolha cada vez mais natural para milhares de famílias. Esse conjunto de fatores explica por que o mercado de aluguel vive um dos seus ciclos mais fortes dos últimos anos — conclui Leonardo.

Projeto de lei

O tema é polêmico e, no início do ano passado, chegou à Câmara Municipal . Desde então, foi pensado em comissões e motivou a criação de três projetos de leis para a regulamentação da hospedagem temporária em imóveis residenciais.

O último é o de número 2265/2026, formalizado em maio. O texto está sendo avaliado pelas Comissões Permanentes da Casa, como a de Constituição, Justiça e Redação. Ele cria regras claras sobre a privacidade dos hóspedes , tributação do setor e segurança em condomínios . A ideia também é que, com a atividade regulamentada, haja maior controle sobre os impactos negativos considerados das plataformas. Assinam o texto os vereadores Salvino Oliveira (PSD), Dr. Gilberto (Solidariedade) e Marcio Ribeiro (PSD).

— Hoje, há um debate legítimo sobre os impactos da locação de curta temporada no mercado imobiliário e no valor dos aluguéis, mas o município não dispõe de dados suficientes para avaliar essa relação. Ao estruturar uma base de informações confiáveis, o projeto fornece ao Poder Executivo os instrumentos necessários para mapear externalidades e subsidiar futuras políticas públicas baseadas em evidências — explica Salvino Oliveira. — Nosso objetivo não é restringir uma atividade econômica legítima, mas garantir que ela seja exercida com transparência, segurança e equilíbrio, conciliando o desenvolvimento do turismo com os interesses da cidade e dos moradores.

Atualmente, a cidade não oferece uma lei específica sobre o aluguel por temporada. O que o projeto propõe é que esse tipo de aluguel deve seguir as regras de cada condomínio. A proposta vai ao encontro do entendimento em âmbito nacional. Em maio, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a decisão sobre a liberação da locação por temporada em prédios residenciais deve ter aprovação de dois terços dos moradores em assembleia. O órgão também suspendeu todos os processos sobre a questão no país até que uma regra definitiva seja definida.

Os representantes do setor hoteleiro reivindicam que as condições de impostos, fiscalização e obrigação das plataformas de hospedagem sejam as mesmas ordinárias dos segmentos, "a fim de que haja uma concorrência justa". O presidente do HotéisRIO , Alfredo Lopes , diz que a cidade deve estabelecer regras para esse tipo de locação ou quanto antes.

— A regulamentação dessas plataformas é uma tendência mundial. Não se trata apenas de burocracia, mas sim de criar um ambiente saudável de negócios para que todos possam trabalhar em igualdade de condições, com direitos e deveres. Não somos contra as plataformas, apenas queremos igualdade tributária e condições de competição igualitárias. Do jeito que está, é ruim para a cidade, que deixa de arrecadar; para os moradores, que sofrem com a insegurança nos prédios e a explosão dos preços de aluguéis; e para os próprios hóspedes das plataformas, que muitas vezes se separam de unidades bem diferentes dos anúncios — afirma.