A secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo, Elisabete França, destacou que a decisão que derrubou parte da revisão da Lei de Zoneamento, ocorrida no final de agosto, não afeta a construção de imóveis na cidade mais populosa do País.

"A decisão impacta em pouquíssimas questões. Não vai ter um grande impacto na produção imobiliária, pelo que sentimos até o momento. Os processos (pedidos de alvarás de construção) continuam entrando. Não mudou muito, não", declarou ao Estadão nesta quinta-feira, 29.

A avaliação da secretária surge dois meses após o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) ter declarado inconstitucional a revisão do zoneamento sancionada em julho de 2024, apelidada de "revisão da revisão".

Uma das principais leis municipais, o zoneamento define o que pode ser construído ou funcionar em cada quadra da cidade. É por meio dele que algumas ruas têm prédios altos misturados com comércios, escritórios e moradias, enquanto outras são compostas apenas por casas e edifícios residenciais baixos.

Em agosto deste ano, o TJ restabeleceu a validade do zoneamento sancionado em janeiro de 2024. Como o Estadão já havia mostrado, as mudanças entre os dois mapas são pontuais.

Outra questão que preocupava o setor imobiliário era a mudança de regras no Aeroporto Campo de Marte, na zona norte da capital, que expande restrições à altura de prédios para toda a metrópole. Segundo Elisabete França, o impacto tem sido pequeno.

"Ainda estamos conversando com os responsáveis pelo plano diretor do Campo de Marte. Não teve assim grandes mudanças por enquanto. Até que haja uma decisão final em relação ao plano que a concessionária apresentou, estamos conversando para acertar, mostrando os interesses da cidade, do Estado", afirmou.

Até o ano passado, apenas edifícios construídos em um raio de 2,5 km do aeroporto eram impactados. Desde o início de 2026, a limitação foi ampliada para um raio de 20 km do aeródromo, afetando todas as zonas da capital, além de outras 15 cidades da região metropolitana.

A concessionária do aeroporto sustenta, porém, que o impacto é limitado e o governo federal afirma que houve consultas públicas antes da implementação da medida.

Revisão do zoneamento

A revisão de janeiro de 2024 ampliou as áreas em que é permitido construir prédios mais altos, até mesmo sem limite de altura. Em julho, uma nova alteração foi sancionada, trazendo mais mudanças, embora restritas a quadras pontuais.

O Ministério Público de São Paulo havia movido uma ação para anular ambas as revisões, revertendo ao zoneamento de 2016. Os promotores argumentaram que houve pouca discussão com a sociedade sobre as alterações, que, segundo eles, não seriam respaldadas por estudos técnicos suficientes.

A Prefeitura de São Paulo e a Câmara de Vereadores afirmaram ter realizado 38 audiências públicas ao longo do processo e seguiram os trâmites legais.

O TJ avaliou que a revisão do zoneamento de janeiro de 2024 ocorreu dentro da legalidade, respeitando os requisitos de participação social e justificativas técnicas.

Entretanto, a "revisão da revisão" de julho de 2024 foi considerada fora do escopo na avaliação dos desembargadores, uma vez que o objetivo era apenas corrigir um erro na exportação do mapa. No entanto, vereadores incluíram emendas que modificaram as regras de construção para quadras específicas. O mapa aprovado foi apresentado ao Legislativo apenas dois dias antes da votação final.

Durante o julgamento, o presidente do TJ-SP, Francisco Eduardo Loureiro, declarou que a lei de julho era "meramente regulatória, para ajustar a questão de um mapa". "As emendas foram totalmente inovadoras, de forma que não poderiam ser aprovadas sem que o processo legislativo fosse reaberto por inteiro, com audiências públicas e estudos técnicos", defendeu sobre a anulação.

A revisão sancionada em janeiro de 2024 partiu de um projeto de lei do prefeito Ricardo Nunes (MDB), enquanto a de julho foi proposta pelos próprios vereadores. A reportagem do Estadão apurou que, internamente na Prefeitura, a anulação pela Justiça foi vista como positiva, por manter o zoneamento encaminhado pelo Executivo e invalidar apenas o da Câmara.

"A existência de emendas e correções no mapa ao longo do processo legislativo não indica vício - é prova inconteste de que a participação popular produziu efeitos concretos", afirma o Legislativo no processo.

A gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) reiterou que a revisão foi aprovada na Câmara "com ampla participação popular, com mais de 30 audiências públicas, e está em conformidade com o Plano Diretor".

O Legislativo, por sua vez, ressalta que a tramitação "seguiu todos os trâmites legais, foi acompanhada de justificativas técnicas, contou com 38 audiências públicas, ampla divulgação prévia e participação popular, presencialmente e online, de mais de 1,4 mil pessoas".

Em nota, a Prefeitura informou que ainda avalia a decisão. "A partir da análise do documento, o Município avaliará as medidas jurídicas e administrativas cabíveis", disse.

A Câmara também mencionou que analisará eventuais recursos após avaliar a sentença. "A Câmara recebe com respeito a decisão do TJ-SP, embora reforce seu entendimento de que houve total cumprimento às normas legais e ao Regimento Interno da Casa durante o trâmite das duas leis revisionais do zoneamento", declarou.

Liminar do ministro Edson Fachin

A decisão do TJ determina que obras que já possuem alvará ou que tenham ao menos protocolado o pedido de licenciamento para a Prefeitura até esta quinta-feira, 27, quando foi publicado o acórdão, terão a validade mantida. A determinação do TJ afeta apenas novas solicitações de construção na cidade a partir da sexta-feira, 28.

"Na vigência da lei, dezenas de empreendedores imobiliários adquiriram terrenos, registraram incorporações e celebraram compromissos de compra e venda. Caso não haja modulação, centenas de contratos poderão ser rompidos, gerando prejuízos, inclusive para terceiros de boa-fé", acrescentou o presidente do TJ-SP.

Apesar da decisão, uma determinação do Supremo Tribunal Federal (STF) de abril pode estender a validade da revisão do zoneamento de julho de 2024. Isso porque o STF suspendeu os efeitos do julgamento do TJ até o trânsito em julgado - ou seja, até que todos os recursos sejam analisados e nenhuma medida possa ser tomada para reverter a decisão.

Durante o julgamento, o presidente do TJ-SP admitiu que a decisão da Corte paulista só terá efeito após o trânsito em julgado. Ele defendeu, no entanto, que a medida deveria passar a valer desde a publicação do acórdão, pois, após este trânsito, a decisão terá validade retroativa.

"A partir da publicação do acórdão, é por conta e risco do empreendedor. Ele sabe que, caso o acórdão seja confirmado após o trânsito em julgado, os atos por ele praticados nessas zonas serão atingidos pela invalidade da lei", afirmou o presidente do TJ.