O crescimento do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) ano após ano faz com que o programa "domine" o mercado imobiliário, respondendo por mais da metade dos lançamentos e das vendas de imóveis residenciais novos em todo o País. Na cidade de São Paulo, a participação do MCMV é ainda mais expressiva, representando dois terços de todos os negócios.

Esse movimento reflete o sucesso do programa em garantir acesso à casa própria para famílias que não teriam condições de compra sem subsídios. O governo federal ampliou o teto de preços e faixas de renda, cortou juros e criou a faixa 4, que abrange imóveis de até R$ 600 mil e pessoas com renda mensal de até R$ 13 mil. Portanto, o mercado endereçável cresceu.

Além disso, diversos Estados e Prefeituras passaram a ofertar subsídios extras. Em São Paulo, por exemplo, os subsídios variam entre R$ 10 mil e R$ 16 mil para complementar o pagamento da entrada. O avanço do MCMV na capital paulista também reflete as mudanças na lei de zoneamento que liberaram prédios maiores ao redor de linhas de ônibus, trem e metrô, atraindo empreendimentos populares.

Por outro lado, o ganho de participação de mercado pelo Minha Casa, Minha Vida também revela como as vendas de imóveis de médio e alto padrão estão perdendo espaço devido aos juros altos da economia brasileira. O cenário econômico difícil já inviabiliza muitos projetos nesses segmentos. Assim, as incorporadoras estão direcionando seus empreendimentos para o programa público.

Lado bom

"O Minha Casa, Minha Vida vem tomando uma proporção maior em todo o Brasil", avalia o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci. "A aderência aos produtos se explica pela taxa de juros mais baixa. É uma taxa menor comparada com outros padrões". No programa, o financiamento para aquisição das moradias varia entre 4,5% e 8,16% ao ano, graças a subsídios do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que é bancado por trabalhadores celetistas. No restante do mercado, o crédito custa em torno de 12% a 14% ao ano.

Petrucci observa que boa parte da demanda no MCMV é composta por famílias de baixa renda que vivem em moradias precárias ou têm um aluguel excessivamente alto. "O programa atende o público onde está concentrado o déficit habitacional", afirma, referindo-se às pessoas que ganham até R$ 5 mil. "É uma demanda muito grande pela primeira moradia".

Classe média em baixa

O coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Alberto Ajzental, concorda com esses fatores e acrescenta um elemento: o ganho de participação do MCMV se deve também ao encolhimento de outros setores, como o mercado de médio e médio-alto padrão em São Paulo - com imóveis entre R$ 600 mil e R$ 2,25 milhões.

"Não é só Minha Casa, Minha Vida crescendo. Os outros setores estão caindo. A classe média típica está super apertada, com dificuldade de comprar devido ao preço elevado dos imóveis e aos juros altos do financiamento", diz Ajzental. "Para os super ricos, não há problema, eles continuam comprando. Mas a classe intermediária, não."

Nesse contexto, o MCMV tende a ganhar ainda mais representatividade nos lançamentos e nas vendas Brasil afora, estima Petrucci. "Se continuar essa taxa de juros de dois dígitos, eu acho que o mercado nacional vai chegar a 60% ou 65% das unidades dentro do programa, como aconteceu em São Paulo", prevê.

Cada vez mais empresas

Como resultado, diversas empresas passaram a atuar no MCMV, como Trisul, Eztec, Lavvi, Melnick, Moura Dubeux e Tecnisa, dentre outras. Em setembro, a REM fará o mesmo movimento. A empresa, que desenvolve projetos de médio-alto padrão na zona oeste da capital paulista, lançará neste mês seu primeiro empreendimento econômico, com a recém-criada marca Vér. O projeto terá 513 apartamentos no Alto da Lapa.

"Com a classe média-alta sofrendo mais, decidimos ir para o Minha Casa, Minha Vida, que se encaixa melhor no bolso dos clientes", conta o presidente, Rodrigo Mauro. "É uma oportunidade de diversificação e de experimentar novos mercados."

Neste ingresso, a REM firmou parcerias com Vinx e Vittalar (Grupo 2Continentes), dedicadas ao MCMV. Em paralelo, a empresa passou a montar equipes próprias de vendas e engenharia visando atuar de forma independente neste setor no futuro. "Não é algo pontual, não pretendemos parar por aqui", frisa Mauro. A REM pretende lançar, em até dois anos, um mega condomínio de 2,5 mil apartamentos em um terreno próprio de 7 mil metros quadrados no Jaguaré, ao lado da USP.

O potencial do mercado para o MCMV na cidade de São Paulo também atrai empresas de outras cidades, como a ADN. A companhia trabalha em 11 municípios do interior, entre eles Campinas, Sorocaba e Ribeirão Preto. Agora, se prepara para o primeiro lançamento na capital, previsto para 2027. O projeto terá 700 apartamentos e ficará na Água Branca, onde há vários empreendimentos de Cury e Vivaz.

No interior, a ADN está atingindo o patamar de produção de 3 mil unidades por ano, com previsão de estabilizar aí. Portanto, São Paulo é vista como uma nova frente de crescimento. A expectativa é que a operação na capital atinja um volume similar ao do interior ao longo dos próximos anos. "Percebemos que tem espaço para entrarmos. O mercado é muito grande", diz o sócio da ADN, Pedro Donadon.

Segundo ele, o maior desafio do MCMV é a margem de lucro apertada. "No interior, é ainda mais apertada, o que exige mais eficiência no desenvolvimento dos projetos e na engenharia. Em São Paulo, vimos a oportunidade de ocupar uma fatia do mercado com a nossa eficiência", afirma. "Há quatro ou cinco empresas que são excepcionais, e muitas outras que acreditamos que podemos superar".

Estoque 'baixo'

Apesar do maior número de lançamentos dentro do MCMV, o estoque (na planta, em obras e recém-entregues) no setor ainda pode ser considerado "pequeno" em termos relativos.

Em São Paulo, são 52,8 mil unidades, um aumento de 58% em comparação ao ano anterior. No entanto, isso representa apenas 8 meses de vendas, considerando o ritmo atual de escoamento. No Brasil todo, o estoque do MCMV é de 137,1 mil unidades, uma alta de 23% em um ano, mas equivalente a apenas 7,6 meses de vendas.

A título de comparação, na crise de 2014, o estoque era menor em termos absolutos, mas ultrapassava 15 a 20 meses de vendas.

"O estoque hoje está relativamente baixo", avalia Petrucci, do Secovi-SP.