Quem sonha em comprar a casa própria com financiamento vai ter que refazer as contas. Três dos maiores bancos privados do país elevaram, nos últimos dias, os juros do crédito imobiliário. A mudança chega ao bolso de quem pretende assumir uma dívida de longo prazo.

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O Bradesco informou que atualizou as taxas máximas de suas linhas de crédito imobiliário “em função do aumento verificado nas taxas de juros do mercado”. Segundo o banco, a taxa mínima passou a ser de 13,60% ao ano mais TR. Essa, no entanto, fica fora do alcance da maior parte dos clientes porque se restringe ao segmento Private, segundo a Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

A associação afirmou que, para a maioria dos clientes do Bradesco, a taxa de referência subiu de 11,69% para 15% ao ano mais taxa referencial (TR).

Os clientes do Itaú Unibanco também vão encontrar reajustes. Desde quinta-feira (dia 29), a taxa mínima do crédito imobiliário passou de 11,99% para 12,95% ao ano mais TR.

Em nota, o banco explicou que o financiamento imobiliário depende de recursos captados no mercado e, por isso, o custo acompanha as oscilações dos juros futuros. O ajuste, segundo o Itaú, “busca refletir as condições atuais de captação e preservar a sustentabilidade das operações”.

No Santander, a mudança vale a partir desta sexta-feira (dia 30). As operações passaram de 11,69% para 12,49% ao ano mais TR. O banco afirmou que “acompanha regularmente os indicadores econômicos e as condições do mercado imobiliário e avalia continuamente as condições de seus produtos de crédito”.

Os três bancos têm grande peso no mercado imobiliário. De janeiro a setembro deste ano, Itaú, Bradesco e Santander somaram cerca de R$ 58,2 bilhões em financiamentos para aquisição de imóveis, mais da metade dos R$ 105,1 bilhões concedidos no período, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Em número de unidades financiadas, a fatia é menor, de cerca de 111 mil das 252,6 mil registradas, o equivalente a 44% no mesmo período.

A Caixa Econômica Federal, maior banco do mercado habitacional, não informou, na resposta enviada, se pretende reajustar suas taxas. Já o Banco do Brasil está em período de silêncio por causa da divulgação de resultados.

SAC ou Price: qual a diferença

Os dois sistemas definem como a dívida é paga ao longo do contrato. A escolha muda o valor da parcela e o custo total. No Price, a parcela é igual do primeiro ao último mês. Como ela começa menor, a exigência de renda também é menor, já que o banco não costuma aceitar parcela acima de 30% da renda do cliente.

Segundo Oliveira, a desvantagem é que o cliente amortiza menos a dívida no início. Como os juros incidem sobre o saldo devedor, o valor total do financiamento acaba sendo maior.

— Se você está amortizando menos a dívida, vai ficar mais caro o financiamento — explica.

No SAC, a amortização é constante e a parcela diminui a cada mês. Começa mais alta, o que exige renda maior, mas o cliente paga menos juros e o financiamento sai mais barato.

— A grande vantagem do SAC é que você paga menos juros. A grande desvantagem é que começa com uma parcela maior — afirma Oliveir.

Quanto a parcela pode aumentar

Simulações feitas por Luís Felipe Cavalcante, especialista em assuntos imobiliários e professor da Estácio, mostram o tamanho do impacto no bolso. Os cálculos consideram imóveis de R$ 300 mil e de R$ 500 mil, com entrada de 20%, prazos de 20 e 30 anos e os sistemas SAC e Price.

Em todos os cenários, a primeira parcela fica mais cara depois dos reajustes. A maior diferença foi no Bradesco, cuja taxa de referência subiu de 11,69% para 15%.

As simulações não incluem TR, seguros, tarifas e outros encargos, e não são propostas dos bancos. O valor final depende da taxa aprovada para cada cliente e do Custo Efetivo Total (CET).

Caixa pode mudar o jogo

Para Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor executivo de estudos e pesquisas econômicas da Anefac, a decisão da Caixa é a mais importante a acompanhar. Se ela reajustar, os demais tendem a manter as novas taxas. Se não reajustar, os clientes podem migrar para o banco público, e os concorrentes seriam obrigados a rever as taxas.

— Se a Caixa não aumentar, as pessoas vão procurar a Caixa em vez do Bradesco, e isso vai fazer com que Bradesco, Itaú e Santander, em algum momento, tenham que reduzir os juros, senão vão perder clientes — explica.

A Caixa, que lidera o mercado, concentra no acumulado do ano cerca de 42% do valor financiado e 54% das unidades, segundo cálculo do Extra a partir dos dados da Abecip. Em setembro, porém, o Itaú superou o banco público em valor financiado no mês, com R$ 3,9 bilhões, contra R$ 2,9 bilhões. Em unidades, a Caixa seguiu na frente, com cerca de 8,6 mil imóveis, contra 7,6 mil do Itaú.

Por que os juros subiram

Oliveira explica que o movimento tem relação com o momento econômico do país. Ele lembra que o mercado reagiu ao resultado da eleição e à situação fiscal e de endividamento, o que fez o dólar disparar, a bolsa cair e os juros futuros subirem.

Esses juros funcionam como uma aposta do mercado sobre o custo do dinheiro nos próximos anos. Como o financiamento imobiliário dura até 30 anos e usa recursos do próprio banco, qualquer alta nessa projeção encarece a captação, e o custo vai para a taxa final do cliente.

— Não foram exagerados. Talvez o Bradesco tenha saído um pouco da linha, com uma alta expressiva, mas, de modo geral, não é uma alta elevada. Se as condições de mercado melhorarem, os bancos naturalmente vão segurar essas altas — avalia Oliveira.

Já o professor da Estácio Luís Felipe Cavalcante chama atenção para o papel da garantia no preço do crédito. Segundo ele, os juros de financiamento ou de empréstimo são muito impactados pela garantia oferecida. Em caso de inadimplência, o banco pode tomar o bem, leiloar e reaver grande parte do dinheiro emprestado ao cliente.

Mesmo com essa proteção, as taxas seguem elevadas, e isso pesa na decisão das famílias.

— A taxa de juros é muito alta, inviabilizando, muitas vezes, que as famílias consigam a sua casa própria — afirma Cavalcante.

Como se proteger antes de assinar

Segundo Oliveira, o primeiro cuidado é pesquisar em mais de um banco, já que as taxas variam conforme o relacionamento do cliente.

— Não basta observar apenas a taxa de juros. É necessário considerar seguros, tarifas e demais encargos — orienta.

O especialista recomenda também avaliar o valor da entrada, já que uma entrada maior reduz o valor financiado e o total de juros. Outra orientação é não comprometer toda a renda com a prestação, para ter margem diante de imprevistos.

— É importante manter uma margem financeira para despesas inesperadas e outras obrigações — afirma.