O mês de fevereiro se aproxima e, com ele, a necessidade de pagar o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana ().

Além de ter o dinheiro no bolso para pagar à vista ou parcelado o tributo que geralmente não passa despercebido no orçamento, contribuintes precisam redobrar a atenção com relação ao valor cobrado.

IPTU 2026:

IPVA, IPTU e taxa de incêndio:

Isso porque, alertam especialistas, erros no cálculo do imposto são mais frequentes do que se imagina, e isso pode representar um custo significativo, em valores ainda mais exorbitantes no caso de empresas e donos de imóveis comerciais.

A primeira recomendação é, antes de efetuar o pagamento do IPTU, conferir a base de cálculo do imposto — ou seja, o valor venal do imóvel. Isso inclui as seguintes tarefas:

confirmar a metragem do espaço;

se o ano de construção informado corresponde à realidade;

se o padrão de construção e o tipo de uso do imóvel estão adequadamente classificados;

e se não houve mudança cadastral indevida.

— Muitos contribuintes pagam automaticamente o carnê sem perceber que erros antigos continuam sendo replicados ano após ano — alerta Rute Endo, sócia administradora da Ivan Endo Advocacia.

Cobrança do Itaú:

Os erros mais comuns

Os erros mais comuns — e que acabam encarecendo o valor final do IPTU — são de inclusão de áreas que não são computáveis na metragem, o enquadramento incorreto do padrão de construção e uso do imóvel e ano de construção errado.

Esses problemas acontecem, segundo a especialista, porque o lançamento do IPTU é feito de forma automatizada pelas prefeituras, sem análise individualizada da maioria dos imóveis.

— Em cidades grandes, como São Paulo, o volume de imóveis torna inviável a vistoria individual. Grande parte do cálculo é feita por amostragem ou por medições via satélite, o que aumenta o risco de distorções técnicas se perpetuarem.

Quando o aumento foge do normal? Em SP, revisão em 2026

Um dos pontos importantes para se atentar é no caso de um aumento repentino do imposto de um ano para o outro sem que tenha acontecido qualquer reforma, ampliação ou mudança de uso do imóvel. Outro indício é quando os dados descritos no carnê não correspondem às características reais da propriedade.

Rute, que é especialista em direito imobiliário, lembra que este ano entra em vigor a revisão da Planta Genérica de Valores, que não recebia atualização desde 2021. Com isso, o contribuinte precisa se atentar para possíveis reajustes acima da inflação por conta medida, e separar o que é correção legal e o que pode ser erro de cálculo.

Acho que o valor do meu IPTU está errado. O que fazer?

Em caso de suspeita de cobrança indevida, o contribuinte pode pedir revisão à prefeitura. Em casos mais simples, esse procedimento costuma resolver. Mas, para imóveis de maior porte, com IPTU anual acima de R$ 100 mil, ou em situações mais complexas, a solução costuma passar pela Justiça. Especialmente quando há discussão sobre valor venal, critérios técnicos de avaliação ou interpretação da legislação municipal, diz Rute:

— Já tivemos casos em que a redução superou 30%, inclusive com economias acima de R$ 200 mil no IPTU. São situações em que o erro estava documentado e podia ser comprovado, mas nunca havia sido questionado.

Podem ser recuperados valores que foram pagos acima do valor real de até cinco anos retroativos. Se o contribuinte vai receber a restituição em dinheiro ou optar pela compensação com IPTUs futuros, varia caso a caso e da estratégia adotada pelo advogado na Justiça.

O valor não tende a ser tão expressivo no caso dos imóveis residenciais, ainda que não desprezíveis. Já para imóveis comerciais, principalmente ocupados por empresas de médio e grande porte, a especialista diz não ser incomum falar em "dezenas ou centenas de milhares de reais" ao longo dos anos.

Setores como varejo, logística e indústria estão entre os mais afetados, por concentrarem grandes áreas construídas e múltiplas filiais, diz ela. Além disso, há um problema estrutural no país relacionado à divergência cadastral entre as informações que constam na matrícula do imóvel e nos registros das prefeituras, o que amplia a margem para erros.

— O principal ponto é que o IPTU não deve ser tratado como um custo automático e imutável. Uma simples revisão pode gerar um ganho financeiro imediato e relevante, além de evitar passivos e execuções fiscais no futuro — conclui Rute.