A validade das garantias locatícias, a responsabilidade sobre reparos e o cálculo correto do reajuste anual de aluguel são os principais questionamentos para aqueles que desejam alugar um imóvel. Para esclarecer as dúvidas sobre contratos e o temido processo de despejo, o Sindicato dos Advogados e Advogadas do Estado de Alagoas (Sindav/AL), consultou o advogado Francisco Vasco, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/AL.

O primeiro passo para quem mora em um imóvel alugado, é a formalização de um contrato de aluguel, que deve identificar locador, locatário e o imóvel alugado, definindo o prazo da locação, o valor do aluguel e a forma de pagamento. “Também é fundamental, ter no contrato de aluguel, critérios objetivos de reajuste anual, disposições sobre vistoria, conservação do imóvel e responsabilidade por reparos, além das penalidades aplicáveis em caso de descumprimento. Além disso, vale a pena incluir o laudo de vistoria inicial e final, para evitar controvérsias quanto ao estado do imóvel, especialmente no momento da devolução”, destacou o advogado Francisco Vasco.

Reajuste – O índice para os reajustes de aluguéis precisam ser previamente definidos no contrato, e deve ser respeitado um intervalo mínimo de 12 meses para a mudança do valor pago pelo inquilino. Caso o índice pactuado deixe de existir, locador e inquilino devem negociar outro parâmetro ou buscar revisão judicial. “O inquilino deve ficar atento para ver se o índice aplicado corresponde ao contratado, e se há tentativa de reajuste abusivo. É importante diferenciar reajuste de revisão: o reajuste recompõe o valor pela inflação; a revisão busca adequar o aluguel ao preço de mercado, podendo ser proposta judicialmente após três anos de vigência do contrato, caso haja defasagem significativa”, explicou o presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/AL.

Responsabilidade de reparos – A legislação estabelece que o proprietário deve entregar o imóvel em condições adequadas de uso e responder por problemas estruturais anteriores à locação, custear obras indispensáveis e despesas extraordinárias de condomínio. O inquilino precisa zelar pelo imóvel, reparar os danos causados durante a permanência, e pequenos reparos decorrentes do uso cotidiano.

Na hora de realizar alguma benfeitoria no imóvel, o inquilino precisa da autorização do proprietário para que sejam feitas. E para isso existe uma classificação entre benfeitorias necessárias e úteis, essas podem gerar direito à indenização por parte do locador. E também existem as benfeitorias voluptuárias, destinadas apenas à estética do imóvel, que não são indenizáveis, embora possam ser retiradas pelo inquilino, se não causarem dano à estrutura do imóvel.

Despejo – Vários fatores podem levar um inquilino a ter uma desestabilização financeira e deixar de pagar os valores estabelecidos em contrato. Com isso, a ação de despejo se torna o maior pesadelo de quem passa por uma situação difícil e mora de aluguel.  

De acordo com o advogado Francisco Vasco, a Lei Nº 8.245/1991não exige um número mínimo de dias de atraso, a partir do vencimento, o locador pode entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento. “O locador deve comprovar a inadimplência, e pode solicitar a desocupação do imóvel em prazo reduzido, o que geralmente, acontece em 15 dias. Nesse período, o inquilino pode exercer o direito de purgação da mora, realizando o pagamento integral dos aluguéis vencidos, multas, juros, custas e honorários advocatícios. Se o valor depositado for insuficiente, o inquilino é intimado para completar o pagamento em até 10 dias, evitando assim o despejo”, disse.

Caso o locatário não pague ou não apresente defesa, o processo avança para o despejo, com fixação de prazo para desocupação voluntária, que pode variar conforme a situação. Persistindo a ocupação, há o cumprimento forçado da ordem judicial, assegurando ao proprietário a retomada do bem e a continuidade da cobrança dos valores devidos.

Devolução e solicitação do imóvel – Antes do fim do contrato de aluguel, o imóvel pode ser devolvido pelo inquilino, ou então solicitado pelo locador. Quando a devolução é feita, o inquilino deve pagar a multa contratual proporcional ao período não cumprido. A multa pode ser dispensada totalmente, em situações em que a rescisão ocorrer por transferência do locatário a trabalho para outra cidade, devendo ser comprovada e com aviso prévio de 30 dias.

Francisco Vasco explica que em locações com prazo igual ou superior a 30 meses, terminado o prazo, o proprietário pode solicitar a desocupação sem necessidade de justificativa. “Nos contratos de prazo inferior, que se prorrogam automaticamente, a retomada só pode ocorrer em situações específicas, como para uso próprio ou de familiares próximos que não disponham de imóvel residencial, para demolição ou realização de obras estruturais que exijam o imóvel desocupado”.

O imóvel também pode ser solicitado em caso de venda, desde que respeitado o direito de preferência do inquilino, e concedido prazo legal de desocupação pelo comprador.

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