A venda, a compra, o financiamento ou até uma simples atualização cadastral podem se transformar em dor de cabeça quando o imóvel tem documentação irregular. Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), quase 10% das moradias em áreas urbanas do Rio apresentam algum tipo de pendência documental, desde reformas sem autorização até falta de registro no cartório. Embora o cenário seja amplo, especialistas afirmam que a maioria dos casos tem solução e pode ser regularizada com processos administrativos e técnicos.

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O consultor imobiliário Eduardo Caetano explica que esse índice elevado tem relação direta com a formação urbana da cidade:

— O Rio possui um crescimento urbano antigo e desordenado, reformas recorrentes que não foram registradas, edificações sem Habite-se (documento que autorização a ocupação de um imóvel), zonas consolidadas fora dos padrões legais e uma legislação municipal muito específica e complexa

Para o especialista, a combinação entre ocupações antigas, legislação municipal rigorosa e sucessivas alterações em imóveis sem comunicação à prefeitura criou uma espécie de “herança estrutural” que contribui para a alta taxa de irregularidades.

Principais irregularidades

O consultor aponta quatro tipos de irregularidade que concentram a maior parte dos imóveis, desde unidades populares até as de médio e alto padrão:

Falta de registro no Cartório de Registro de Imóveis

Nessa situação, o comprador tem escritura ou contrato, mas nunca faz o registro na matrícula. Sem essa etapa, ele não se torna o proprietário legal, apenas o possuidor. Isso impede venda, financiamento e dificulta a transmissão do imóvel.

Pendências tributárias e taxas municipais

Inclui débitos como Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) atrasado, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não recolhido ou taxas urbanísticas pendentes bloqueiam atualizações de matrícula e travam processos de regularização.

Reformas e ampliações sem alvará

Essa infração se refere há os casos em que o proprietário amplia cômodos, constrói um andar ou altera a planta interna sem aprovação da prefeitura. O imóvel pode sofrer multa, embargo ou, em casos extremos, ordem de demolição, além de não conseguir o Habite-se.

Construções fora dos padrões urbanísticos (recuos, altura e área)

Acontece quando imóveis que excedem índices permitidos pelo município ficam impedidos de receber Habite-se e de ter a obra oficialmente averbada no cartório.

Dores de cabeça por pendências do imóvel

O advogado e diretor jurídico do escritório Vila Nova e Brandão, Thiago Vila Nova, explica que a falta de registro ou de atualização da matrícula do imóvel cria uma série de entraves que vão muito além da compra e venda. Segundo o especialista, a irregularidade gera insegurança na posse e na propriedade, aumenta o risco de fraudes e pode impedir a transmissão legal do bem em diferentes situações, como negociação, doação ou abertura de inventário.

— É muito importante pensar nisso, não só para vender ou comprar, mas também para a sua família, principalmente quando alguém falece e se faz necessário preciso passar os bens adiante. Se o imóvel não estiver com a documentação em dia, ou seja, a chamada ‘matrícula regularizada’, não dá para fazer a escritura, nem registrar a compra no cartório — alerta o advogado.

Na prática, isso significa que o comprador não se torna o dono legal, apenas detém a posse, condição considerada arriscada e que deixa o morador vulnerável. Um imóvel irregular também perde valor de mercado, não pode ser usado como garantia em empréstimos ou financiamentos e encontra barreiras para obtenção de alvarás, licenças e autorizações urbanísticas.

Como regularizar

Para fazer a regularização, o consultor Eduardo Caetano explica que o imóvel não pode estar em área proibida, como locais de risco, preservação ambiental ou terrenos públicos sem programa específico de regularização fundiária.

— Construções realizadas sem alvará podem ser regularizadas se puderem ser enquadradas na legislação, reformas e ampliações não registradas podem ser atualizadas com planta nova e posterior averbação, imóveis comprados e nunca registrados podem ter a matrícula regularizada mediante a apresentação da escritura e quitação de tributos, e imóveis herdados podem ser regularizados por meio de inventário judicial ou extrajudicial seguido da averbação no registro de imóveis — detalha.

O especialista aponta também que a regularização gera valorização, segurança jurídica e maior liquidez ao imóvel.

Principais situações que podem ser regularizadas

Embora cada situação tenha suas particularidades, a regularização costuma seguir uma lógica comum baseada em três etapas: diagnóstico da irregularidade, adequação às normas e registro final.

Construções feitas sem alvará

Podem ser legalizadas se estiverem dentro das normas urbanísticas. O processo envolve contratar engenheiro ou arquiteto, emitir Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), apresentar o projeto à prefeitura, corrigir eventuais exigências, pagar taxas ou multas, obter o Habite-se e, por fim, averbar a obra no cartório.

Reformas e ampliações não registradas

Podem ser atualizadas com a elaboração de uma planta nova e posterior averbação no cartório de Registro de Imóveis.

Imóveis comprados e nunca registrados

A regularização exige apresentar a escritura pública e quitar tributos como o IPTU e o ITBI. Depois disso, é possível registrar a escritura na matrícula e tornar o comprador o proprietário legal.

Imóveis herdados

Necessitam de inventário — judicial ou extrajudicial — para formalizar a partilha. Em seguida, é preciso recolher o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) e averbar a transferência no cartório de Registro de Imóveis.

Prédios antigos sem Habite-se

Muitos podem ser regularizados por meio de programas municipais específicos. Após análise técnica, é possível emitir o Habite-se tardio e atualizar os dados da edificação na matrícula.

O consultor destaca que, quando feitas pela via extrajudicial, essas regularizações tendem a ser mais rápidas, menos burocráticas e mais econômicas.

— A maioria das regularizações individuais, como usucapião (quando pessoa vive no local por muitos anos), adjudicação compulsória (quando o vendedor não transferiu a propriedade comprada) e inventário extrajudicial (feito diretamente em cartório), pode ser concluída em menos de um ano, desde que a documentação esteja completa e não haja impugnações. Esse modelo evita a burocracia e os custos elevados dos processos judiciais, garantindo que o proprietário possa usufruir plenamente do seu imóvel em um curto espaço de tempo — afirma.